Vous avez acquis un patrimoine immobilier en loi Pinel pour en tirer des bénéfices locatifs ? Vous devez maintenant le louer afin de commencer à percevoir vos premiers revenus locatifs et de profiter des réductions fiscales sur vos impôts ? Nous vous expliquons comment s’y prendre, et ce qu’il y a à retenir.
Qui peut louer en loi Pinel ?
Tout bailleur ayant investi en loi Pinel a l’obligation de louer son bien à autrui pour une durée de 6 ans au minimum. Il peut également s’engager à louer son bien pour une durée de 9 ans ou une durée de 12 ans en fonction du taux de réduction sur l’impôt sur le revenu qu’il souhaite. Concernant le locataire, il n’y a aucun critère de choix. Tout particulier peut bénéficier d’un bien acquis en loi Pinel, même un enfant ou un parent du bailleur. Il est également possible de louer un bien en colocation. Une personne imposée à l’étranger peut également prétendre louer un logement en loi Pinel.
Quelles sont les conditions ?
La loi Pinel oblige le propriétaire à mettre en location son bien à titre d’habitation principale et à avoir des locataires disposant de leur propre foyer fiscal. Il ne sera pas possible pour le propriétaire de louer son bien en location saisonnière, par exemple en Airbnb ou en location de vacances. Cela est valable pendant toute la durée de son engagement. Celui-ci levé, il aura la libre jouissance de son bien, et pourra en faire ce que bon lui semble.
Une des conditions régissant la location concerne le revenu du ou des locataires(s). Le propriétaire peut en faire bénéficier tout candidat, à condition que celui-ci ait des ressources inférieures à un plafond déterminé par la réglementation. Cette mesure correspond à l’objectif de la loi Pinel de lutter contre la crise du logement, et d’aider les personnes ou les ménages n’ayant qu’un faible revenu à pouvoir se loger décemment.
Vous pouvez retrouver dans la tableau ci-dessous les plafonds en fonction du ou des locataire(s).
La loi Pinel permet également de louer un appartement en colocation. Auquel cas, ce sont les revenus individuels de chacun des colocataires qui seront pris en compte.
Dans le cas où le propriétaire décide de louer son bien immobilier à un membre de sa famille (parent ou enfant), il faudra faire attention à ce que ce membre ne soit pas rattaché à son foyer fiscal. Par ailleurs, la condition de ne pas dépasser un certain plafond de revenu s’applique également pour ce membre.
Par ailleurs, le propriétaire doit louer son bien non-meublé au maximum 12 mois après la fin des travaux du bien ou sa date d’achat.
Comment louer un appartement en loi Pinel ?
En plus de respecter le plafond des revenus des revenus des locataires, le propriétaire doit également prend en compte un plafond concernant le prix du loyer. Ce plafond est indexé sur le coût du m2 comme le tableau ci-dessous l’explique.
Pour faire le calcul et proposer un prix de location respectant les conditions de la loi Pinel, il faut prendre en compte la surface de la partie habitable du logement. Cela comprend la surface du sol déduite des espaces occupés par les cloisons, les murs, les cages d’escalier, les marches, les embrasures des portes et des fenêtres. Les superficies des combles non aménagés, des terrasses, des garages, des vérandas, des dépendances, des loggias, des caves etc. d’une hauteur inférieure à 1,80 m sont exclues de la surface habitable. Toutefois les surfaces annexes peuvent venir augmenter la surface habitable à hauteur de 8m2 à condition que ces surfaces soient l’apanage exclusif des locataires, et que la hauteur sous plafond soit de 1, 80 m minimum.
Les point-clés à retenir concernant les modalités de location en Pinel :
- Respecter les plafonds de loyers définis par la réglementation
- Respecter les plafonds de ressources des locataires définis par la loi
- Posséder le patrimoine immobilier dans des zones tendues
- Louer le bien non-meublé au maximum un an après la fin des travaux ou l’acquisition d’un bien
- Louer le bien au minimum 6 dans à titre de résidence principale
Le contrat de location en loi Pinel : comment se présente-t-il ?
La forme du contrat de location Pinel n’est guère différente de la forme d’un bail de location classique. Le contrat doit comporter obligatoirement certaines mentions légales comme :
- L’adresse du preneur et du bailleur
- Le nom du bailleur et du preneur
- L’adresse du bien locatif
- La durée du bail
- La signature du bail par toutes les parties prenantes
Il est toutefois demandé spécifiquement pour un contrat de location Pinel de renseigner :
- Le prix du dernier loyer acquitté par le précédent locataire
- Le prix ainsi que le descriptif des travaux réalisés après le départ du précédent locataire
- La listes des équipements fournis avec le bien
Les annexes du contrat de location en loi Pinel devront comporter :
- L’état des lieux signé par les parties prenantes
- Les diagnostics de performances énergétiques
- L’attestation d’assurance du logement
Par ailleurs, dans le régime Pinel, une attention particulière est portée à toute déclaration de changements. Le bailleur doit nécessairement transmettre l’identité de ses preneurs au fisc. Lorsqu’il y a un changement de locataires, le propriétaire doit toujours joindre conjointement à sa déclaration de revenus, une copie du nouveau contrat de location. Il doit également y ajouter l’avis d’imposition de son ou ses nouveaux preneurs.
