La mise de fonds est une étape essentielle lors de l’achat d’une maison à l’aide d’un crédit immobilier. Elle permet de montrer votre intention de finaliser la transaction et de rassurer vos interlocuteurs concernant votre capacité de remboursement. Votre apport personnel aide par ailleurs à réduire la somme à emprunter et le montant des mensualités. Ainsi, vous pourrez limiter l’impact du prêt sur votre budget.
Qu’est-ce qu’une mise de fonds ?
Une mise de fonds représente votre apport personnel sur un crédit immobilier. Elle est généralement exprimée sous forme de pourcentage de la valeur totale du prêt. Concrètement, vous êtes censé verser cette somme avant de contracter le crédit afin de réduire l’investissement et les risques pour la banque. La mise de fond maison est également appelée apport immobilier dans le monde de la finance.
Le plus souvent, l’apport sert à couvrir les charges liées à l’emprunt (frais de dossier, honoraires de notaires, caution…). Les établissements de crédit sont donc rarement flexibles par rapport à ce premier versement. De plus, il s’agit d’une manière de vérifier votre solvabilité, ou du moins, votre sérieux. L’étape est ainsi indispensable pour monter un bon dossier et obtenir un prêt dans les meilleures conditions.
Vous pouvez néanmoins contourner l’apport dans certains cas, comme l’achat d’une résidence secondaire ou l’engagement sur un investissement locatif. Les intérêts du crédit peuvent effectivement être défiscalisés grâce à certains dispositifs tels que la loi Pinel. Dans ce cas, il est même préférable de ne pas verser d’apport personnel pour profiter pleinement des atouts de la défiscalisation.
Combien faut-il au minimum ?
En général, la mise de fonds doit au moins correspondre à 10 % du montant total du prêt demandé. Le taux appliqué peut toutefois varier en fonction de l’organisme de crédit et du dossier. Cela dit, ce pourcentage indicatif vous permet déjà d’évaluer les emprunts envisageables selon la somme en votre possession. Avec une économie de 20 000 euros par exemple, vous pourrez obtenir jusqu’à 200 000 euros de prêt immobilier.
En gardant le même taux, un crédit de 350 000 euros requiert un apport personnel de 35 000 euros minimum. Vous risquez de rencontrer des réticences ou des refus de la part des établissements bancaires, sous ce seuil. Il est donc important de préparer votre dossier et votre mise initiale, en particulier sur un premier achat immobilier. En effet, les banques sont souvent plus méfiantes vis-à-vis des primoaccédants.
D’autre part, la conjoncture peut avoir une incidence significative sur l’apport exigé par les prêteurs. Les 10 % correspondent d’ailleurs à un contexte positif dans les secteurs immobiliers et bancaires. Ce pourcentage peut, en revanche, atteindre les 40 % en cas de hausse des taux d’intérêt et de tension sur le marché immobilier. Par précaution, il est ainsi recommandé de prévoir un apport de 30 % minimum.
Quelles sont les différentes options possibles ?
La mise de fonds s’impose comme la meilleure solution pour obtenir les meilleurs taux sur un prêt immobilier. De plus, vous avez la possibilité de solliciter diverses sources pour constituer ce capital initial. Vous pouvez notamment utiliser :
- Une épargne personnelle ;
- Une revente de biens ;
- Un prêt-relais ;
- Un héritage ;
- Une donation ;
- Des participations d’entreprise.
Pour ce dernier point, vous devez bien vérifier les règles relatives aux déblocages anticipés de vos participations. L’opération peut notamment être interdite par l’accord contractuel passé avec les autres participants. Néanmoins, l’achat d’une maison fait souvent partie des projets pouvant être financés par ce type de transaction. Il suffit d’en faire la demande auprès des différents acteurs concernés.
Les banques reconnaissent également certains livrets d’épargne comme des formes d’apports personnels. Cette équivalence concerne surtout les supports d’épargne liés à l’immobilier tels que :
- Le prêt épargne logement (PEL) ;
- Le compte épargne logement (CEL) ;
- Le prêt à taux zéro (PTZ) pour les primoaccédants ;
- Le prêt Action Logement ;
- Les prêts accessibles sous conditions de ressources auprès de la fonction publique, des départements, des régions…
Dans tous les cas, vous devez monter correctement votre dossier et envisager des étapes intermédiaires si nécessaire. Vous pouvez, par exemple, recourir aux aides existantes pour financer votre apport immobilier et soutenir votre demande de prêt. Cependant, vous devrez toujours justifier une situation financière et un emploi stable pour rassurer la banque ou l’organisme de crédit.