En tant que locataire, votre propriétaire peut effectuer des travaux dans votre logement. Ils sont nécessaires pour accroître votre confort surtout suite à un sinistre. Néanmoins, les travaux d’envergure peuvent être gênants au quotidien. En effet, si vous ne pouvez pas profiter d’une jouissance paisible de votre logement à cause des bruits ou encore de la dangerosité des travaux, vous pouvez considérer que votre logement n’est pas habitable.
Logement inhabitable durant des travaux : vos droits
Dans quels cas le logement est-il inhabitable ?
Selon le Service Public, « un logement décent répond à 5 critères : une surface minimale, l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, l’absence d’animaux nuisibles et de parasites, une performance énergétique minimale et la mise à disposition de certains équipements ».
Quels sont vos droits ?
Si vous estimez que vous ne pouvez pas vivre dans votre logement à cause de travaux, il faut d’abord en parler à votre propriétaire. Dans le cas où vous et votre bailleur êtes d’accords, vous pouvez demander une diminution du loyer ou un dédommagement. Cependant, la loi ALUR fixe à 21 jours la durée de travaux sans obligation de dédommagement du bailleur.
C’est-à-dire que si le temps des travaux est inférieure à ces 21 jours, le propriétaire n’est pas obligé de vous indemniser. Certains bailleurs acceptent tout de même s’ils estiment que le préjudice est important. Au-delà de ces 21 jours, le bailleur doit obligatoirement accorder une baisse de loyer au locataire proportionnellement au temps d’indisponibilité du logement et de la surface inutilisable.
Notez que votre propriétaire doit vous prévenir de la date de début des travaux et de leur durée. Dans le cas où vous vivez en HLM, le propriétaire a le devoir de s’occuper du relogement de chacun de ses locataires.
Quelles sont les procédures à suivre ?
Si votre logement n’est pas décent et empêche d’y vivre, il existe des procédures à suivre pour prévenir le bailleur. Le locataire doit indiquer par écrit au propriétaire quels sont les signes de non-conformité du logement par rapport aux critères de décence cité plus haut. Si votre propriétaire est d’accord avec le locataire, il peut décider de vous dédommager.
Si le bailleur n’est pas d’accord avec celle-ci, vous devez envoyer une lettre de mise en demeure. Si celle-ci est ignorée, le locataire peut saisir le tribunal d’instance pour demander l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.
Il est conseillé de faire appel à un médiateur ou un huissier de justice. Le constat d’huissier représente un élément de preuve irréfutable avec une description objective et impartiale de l’état du logement.
Quels sont les recours possibles ?
En cas de désaccord entre le locataire et le bailleur, vous pouvez, lors d’une action en justice, demander des dommages et intérêts. Il est donc conseillé de contacter un avocat ou autre organisme judiciaire pour évaluer la situation de façon impartiale.
Dans certains cas, si le logement est totalement invivable, le locataire a le droit de résilier son bail sans préavis.
Attention, vous ne devez en aucun cas, arrêter le paiement du loyer de votre logement en cas de désaccord avec votre bailleur ou durant une procédure.
Peut-on refuser des travaux ?
Noter que le locataire n’est pas en droit de refuser les travaux durant son bail si ceux-ci sont urgents ou s’ils se trouvent dans les catégories suivantes :
- Améliorations des parties communes
- Réparations pour l’entretien ou maintien en bon état du logement
- Rénovations énergétiques pour une amélioration de la performance du logement (pour le chauffage par exemple)
- Travaux pour mise aux normes de l’état de décence du logement
Le propriétaire doit néanmoins prévenir le locataire par une lettre recommandée avec accusé de réception, précisant les détails des travaux.
Si les travaux dans le logement durant le bail n’entrent pas dans les catégories ci-dessus ou s’ils ne sont pas urgents, le locataire a le droit de les refuser. Pour ce faire, il faut que le locataire envoie une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire. Dans cette lettre doit figurer les raisons pour lesquelles il refuse les travaux dans son logement.
Vous pouvez également refuser des travaux si les conditions de réalisation ne sont pas respectées, par exemple si le bailleur ne vous à pas demander une autorisation ou s’ils sont non conformes à la lettre recommandée reçue.
N’oubliez pas que votre bailleur a aussi des obligations pour la location d’un logement décent et parfois cela nécessite des travaux.
Quand demander une réduction du loyer ?
Comme vu plus haut, vous êtes en droit de demander une réduction de votre loyer, mais il y a certaines conditions à cela :
- Le logement est inhabitable passé un délai de 21 jours
- Lorsque le bailleur est en faute : les délais prévus ont été dépassés ou les travaux ne correspondent pas aux prescriptions du contrat de bail
- Lorsque la jouissance des lieux par le locataire est entravée (bruyants, gênants ou dangereux)
Pour demander une réduction de votre loyer, il faut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur dans les 15 jours suivant le début des travaux.
Relogement, ce qu’il faut savoir
Un propriétaire peut demander au locataire de quitter les lieux s’il veut effectuer des travaux important dans le logement. Il peut s’agir de réparations en tout genre qui rendra l’état du logement inhabitable. Le relogement est donc à la charge du propriétaire et le bail est suspendu jusqu’à la fin des travaux. Le locataire ne doit plus le loyer de ce logement, seulement celui dans lequel il est relogé. Cependant, le bailleur en charge du relogement doit verser une indemnité à son locataire et doit correspondre à ses dépenses pour le relocaliser (différence de loyer, frais de déménagement des biens ou d’entreposage, etc.).
Le bailleur peut aussi demander le départ permanent du locataire s’il effectue des travaux majeurs :
- Division de l’habitation (transformer une maison de 8 pièces en deux appartements de 4 pièces par exemple)
- Démolition du logement
- Agrandissement (ajout d’une ou plusieurs pièces)
- Changement d’usage du logement (passer d’un appartement à un cabinet médical)
Conclusion
En tant que locataire, vous avez des droits. Si les travaux de votre logement le rendent inhabitable, il est possible de demander une réduction de loyer en suivant des procédures. Dans d’autres cas, vous pouvez demander un relogement et le bailleur a le devoir de vous dédommager.